Kamu İdaresi Türü	Belediyeler ve Bağlı İdareler
Yılı	2019
Dairesi	2
Karar No	35645
İlam No	53
Tutanak Tarihi	16.2.2021
Kararın Konusu	İhale Mevzuatı ile İlgili Kararlar

Belediye Encümeni tarafından kıymet takdir komisyonunca belirlenen tahmini değerin altında taşınmaz satışı yapıldığı görülmüştür.

3194 Sayılı İmar Kanununun “Kamulaştırmadan arta kalan kısımlar” başlıklı 17 nci maddesinde aynen;

“Belediye veya valilik, kendi malı olan veya imar planlarının tatbiki sonucu kamulaştırmadan artan parçalarla, istikameti değiştirilen veya kapanan yol ve meydanlarda hasıl olan sahalardan müstakil inşaata elverişli olmayan parçaları, bitişiğindeki arsa veya bina sahibine bedel takdiri suretiyle satmak, gayrimenkul sahiplerinin yola giden yerlerden dolayı tahakkuk eden istihkaklarını bedel takdiri suretiyle değiştirmek ve komşu gayrimenkul sahibi takdir edilen bedelle satın almaktan imtina ederse, şüyulandırıp satmak suretiyle imar planına uygunluğunu temin eder.

Bunlardan müstakil inşaata elverişli olanları, kamu yararı için, belediye veya valilikçe yeri alınan şahısların muvafakatları halinde istihkaklarına karşılık olarak bedel takdiri ve icabında denklik temini suretiyle değiştirmeye belediye ve valilik yetkilidir.

Ayrıca belediye veya valilikler ile şüyulu olan müstakil inşaat yapmaya müsait bulunan imar parsellerinde, belediye veya valilikler, hisselerini parselin diğer hissedarlarına bedel takdiri suretiyle satmaya, ilgililer satın almaktan imtina ederse, şüyuun izalesi suretiyle sattırmaya yetkilidir.

Bu maddeye göre bedel takdirleri ve bu bedellere itiraz şekilleri 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre yapılır.” hükmü yer almaktadır.

Söz konusu maddeye göre Belediye, kamulaştırmadan arta kalan parçalarla istikameti değiştirilen veya kapanan yol ve meydanlarda hasıl olan sahalardan müstakil inşaata elverişli olmayan parçaları bedel takdiri suretiyle satmaya yetkilidir. Bu maddeye göre bedel takdirleri ve bu bedellere itirazın 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre yapılması gerekir.

2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun “Satın alma usulü” başlıklı 8 inci maddesinde ise;

“İdarelerin, bu Kanuna göre, tapuda kayıtlı olan taşınmaz mallar hakkında yapacağı kamulaştırmalarda satın alma usulünü öncelikle uygulamaları esastır

Kamulaştırma kararının alınmasından sonra kamulaştırmayı yapacak idare, bu Kanunun 11 inci maddesindeki esaslara göre ve konuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan da rapor alarak, gerektiğinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahalli emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden de faydalanarak taşınmaz malın tahmini bedelini tespit etmek üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonunu görevlendirir.

Ayrıca idare, tahmin edilen bedel üzerinden pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerini yürütmek ve sonuçlandırmak üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla uzlaşma komisyonunu görevlendirir

…

…, tespit edilen tahminî değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşmaya varılması hâlinde, yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve anlaşma konusu taşınmaz malın tüm hukuki ve fiili vasıfları ile kamulaştırma bedelini, malikin kimlik bilgilerini ve taşınmazların tapuda tesciline veya terkinine dair kabul beyanlarını da ihtiva eden tutanak, malik veya yetkili temsilcisi ve komisyon üyeleri tarafından imzalanır. …”

hükmü yer almaktadır.

Madde hükmüne göre, kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenen tahmini değeri aşmamak üzere kamulaştırma yapılabilir. Tersi durumda herhangi bir satış söz konusu olduğunda ise kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenen tahmini değerin altında satış yapılmamalıdır. 2886 sayılı Devlet İhale Kanununda da bu paralelde düzenleme bulunmaktadır.

2886 sayılı Devlet İhale Kanununun “Tanımlar” başlıklı 4 üncü maddesinde “Uygun bedel” artırmalarda, tahmin edilen bedelden aşağı olmamak üzere, teklif edilen bedellerin en yükseğini; eksiltmelerde tahmin edilen bedeli geçmemek üzere, teklif edilen bedellerin tercihe layık görülenini, bedel tahmini yapılamayan ihalelerde teklif edilen bedellerin uygun görüleni şeklinde tanımlanmıştır.

Aynı Kanunun “Uygun bedelin tespiti” başlıklı 28 inci maddesinde ise aynen;

“Artırmalarda uygun bedel; tahmin edilen bedelden aşağı olmamak üzere teklif edilen bedellerin en yükseğidir.

Eksiltmelerde uygun bedel; tahmin edilen bedeli geçmemek şartı ile, teklif edilen bedellerin tercihe layık görülenidir. …”

denilmektedir.

Yukarıya alınan mevzuat hükümlerine göre, taşınmaz satış bedeli(uygun bedel) tahmini bedelden aşağı olamaz.

Yapılan incelemede, … tarih ve … karar nolu Encümen Kararında bahse konu taşınmazın plan zaiyat bedeli uygulamasına esas zaiyat oranının % 30’un altında kalması nedeniyle 3194 sayılı İmar Kanununun 18 inci maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 4/c ve 10/c maddelerine istinaden (… metrekare) kısmın fark miktarı ile ilgili olarak;

… A.Ş. tarafından verilen dilekçe üzerine oluşturulan Kıymet Takdir Komisyonu tarafından düzenlenen … tarihli tutanakta söz konusu parselin imar uygulaması gereği için plan zaiyat bedelinin metrekaresi … TL olmak üzere toplam … TL olarak;

Aynı firma tarafından … tarihinde verilen dilekçe ile Belediyeye sunulan taşınmaz değerleme raporunda bu rakamın … TL olarak;

Belediye tarafından … Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.’ne yaptırılan tespit sonucu düzenlenen raporda ise (metrekare fiyatı … TL olmak üzere) … olarak,

Belirlendiği; parsele ilişkin bedelin … TL olarak uygun görüldüğü belirtilmiştir.

Belediye emlak servisinde söz konusu taşınmazın emlak vergisi taban metrekare vergi değeri … TL görünmektedir ki bu sadece arsa değeri üzerinden hesaplanan değerdir. Bu durumda özel firma tarafından emlak vergi değerinin çok altında bir bedel belirlenmiştir. Mevcutta kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenen bir tahmini bedel bulunmaktadır. Kıymet Takdir Komisyonu tarafından belirlenen tahmini değerin (rayiç bedel) piyasa araştırması yapılarak ve ekler ilgili dosyaya konarak tutanakla imza altına alındığı; ekli dosya incelenmiş olup, Kıymet Takdir Komisyonu raporunun detaylı ve kapsamlı bir çalışma olduğu; benzer konumda yer alan akaryakıt istasyonlarının metrekare fiyatlarının tek tek araştırıldığı; emlakçılardan fiyat alındığı; web ilanlarının araştırıldığı; emlak servisinden emlak vergisine esas arsa birim değerinin alındığı; kaldı ki bu Komisyonun çalışması … tarihli olup Belediye Encümeninin yukarıda yer verilen Kararında yer alan diğer tespitlerin tarihlerinden daha sonraki bir tarihe (… Gayrimenkul Değerleme şirketinin raporu …) ilişkin olup güncel rakamların esas alındığı görülmüştür. Bu sebeple, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun ilgili maddelerine göre kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenen tahmini değerin altında satış yapılması sonucu kamu zararı oluşmuştur.

5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanununun “Kamu zararı” başlıklı 71 inci maddesine göre kamu zararı, kamu kaynağında artışa engel veya kesilmeye neden olunması olup idare gelirlerinin tarh, tahakkuk ve tahsili işlemlerinin mevzuata uygun olarak yapılmaması kamu zararının belirlenmesinde esastır. Söz konusu kamu zararından … tarih ve … karar nolu Encümen kararını imzalamış Encümen Başkanı ile üyeler sorumlu olup Encümen üyeleri … ve …’ın ilgili kararda red oyu vermiş oldukları anlaşıldığından sorumlulukları bulunmamaktadır.

Bu itibarla, Belediye Encümeni tarafından kıymet takdir komisyonunca belirlenen tahmini değerin altında taşınmaz satışı yapılması sonucu oluşan toplam … TL kamu zararının, Encümen Başkanı (Belediye Başkanı) …, Encümen Üyesi (Mali Hizmetler Müdürü) … ve Encümen Üyesi (İmar ve Şehircilik Müdür V.) …'a müştereken ve müteselsilen 6085 sayılı Sayıştay Kanununun 53 üncü maddesi gereği işleyecek faiziyle birlikte ödettirilmesine,

Denetçi tarafından her ne kadar sorgu konusu edilmeyen hususlarla ilgili olarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığına ve Cumhuriyet Başsavcılığına yazılması talep edilmişse de, bu hususlarla ilgili yazıya ya da 6085 sayılı Sayıştay Kanununun “Suç teşkil eden fiiller” başlıklı 78 inci maddesine göre suç duyurusuna dayanak teşkil edecek herhangi bir belge sunulmamış olduğundan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile Cumhuriyet Başsavcılığına yazılmasına gerek bulunmadığına,

İşbu ilamın tebliğinden itibaren altmış gün içerisinde 6085 sayılı Sayıştay Kanununun 55 inci maddesi uyarınca Sayıştay Temyiz Kurulu nezdinde temyiz yolu açık olmak üzere oy birliği ile

 iz yolu açık olmak üzere oy birliği ile